Согласно специализированному закону госкадастр недвижимости – это систематизированная в определенном порядке информационная база о поставленном на учет недвижимом имуществе. И как любая другая, эта база может содержать ошибочные данные. От внесения ошибочных сведений не застрахован никто. Наиболее распространенная кадастровая ошибка — неточное определение координат расположения участка земли. Обычно она допускается во время проведения процедуры межевания, если границы земельного участка были определены ошибочно. Это приводит к тому, что площадь, заявленная при межевании, не отвечает фактически образованной, а это влечет за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка. Или же границы участков, принадлежащих разным лицам, получаются пересеченными между собой.

Варианты исправления ошибки

Существует два варианта исправления кадастровой ошибки:

  1. Устранение проводит непосредственно кадастровый инженер, в обязанности которого входит межевание земельного участка. Например, в результате допущенной неточности отмежеванный участок лег сразу на три участка, которые были поставлены на учет до 01.03.2008. В этом случае инженер вносит необходимые корректировки в координаты этих участков, освобождая место для той земли, что межуется последней. Разрешение хозяев участков, которые были размежеваны до указанной даты, не требуются. Если мешающие земельные участки также межевались после 01.03.2008, то для внесения необходимых изменений в кадастр понадобится заявление их собственников и документы на землю.
  2. Устранение кадастровой ошибки на основании судебного решения. Судебная практика свидетельствует о том, что это наиболее реальный способ осуществления исправлений, так как собственники смежных участков очень редко дают свое добровольное согласие на внесение необходимых изменений в кадастр, пребывая в полной убежденности, что их документы оформлены как положено. Обращение с иском в суд в таком случае является единственно возможным выходом из положения, согласно ч.4 п.28 ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости».

В рассмотрение дела о признании ошибки будут привлечены все задействованные в конфликте стороны. Вариантов решений может быть несколько, также дела могут затягиваться на неопределенный срок из-за ошибок в определении предмета спора или основания для иска, поэтому перед началом судебной тяжбы следует проконсультироваться с грамотными юристами по земельным вопросам, иначе дело может закончиться отказом удовлетворения заявленных требований.

Особенности судебной практики

Претензии об исправлении кадастровых ошибок относятся к искам по гражданским делам и подлежат рассмотрению в судебных инстанциях тех районов, где расположены объекты недвижимого имущества, в сведения о которых следует внести изменения. В существующем законодательстве отсутствуют ответы на вопросы: как доказать существование кадастровой ошибки, в чем именно состоит ее исправление, кто должен выступать истцом, а кто ответчиком по иску, и как правильно сформулировать свои требования в иске.

Следует заметить, что судебная практика рассмотрения данной категории дел до настоящего времени еще не сформирована и является достаточно противоречивой и неустойчивой. Нередко возникает путаница с таким вопросом, как в чем разница между исковым заявлением о признании и устранении кадастровой ошибки и прочими способами правовой защиты. Обзор судебной практики по земельным спорам, касающихся исправлений кадастровых ошибок, показывает, что нередки случаи, когда по тождественным вопросам судебные органы приходят к совершенно разным решениям.

Ошибки в определении действительного ответчика являются показательным примером такой практики. Нередко в этом качестве привлекается кадастровый орган, хотя кадастровый учет земельных участков происходит на основании поданных правообладателями на землю сведений. Из чего следует, что орган, внесший данные в кадастровую базу, не является прямым виновником возникшей ошибки, а следовательно и надлежащим ответчиком по спору. Орган кадастрового учета может привлекаться исключительно как третий участник разбирательств, а ответчиками по делу могут выступать:

  • собственники объектов недвижимости, прочие правообладатели, в документах о границах которых, вероятно, была допущена кадастровая ошибка;
  • орган местного самоуправления или государственной власти, предоставивший в кадастровую организацию недостоверные (ошибочные) сведения;
  • инженеры кадастровой службы, допустившие ошибку при выполнении работ по межеванию участка, которые несут административную и гражданскую ответственность за результаты выполнения своих непосредственных профессиональных обязанностей.

Классификация ошибок

Судебная практика насчитывает следующие основания для разбирательств, касающихся исправлений кадастровых ошибок:

  1. Отказ кадастрового органа совершать какие-либо действия, касающиеся объекта недвижимости, из-за выявленных несоответствий. При этом истец будет оспаривать право собственника соседнего участка на ту часть земли, которая, по убеждению заявителя, незаконно оказалась в составе смежного участка. Этот способ добиться восстановления справедливости в суде потребует времени, так как до обращения в суд надо будет подать межевой план в кадастровый орган и получить от них отказ.
  2. Заключение инженера по кадастровому размежеванию. Как правило, землеустроитель (инженер) предупреждает особу, заказывающую межевые работы о том, что на этапе подготовки плана была обнаружена кадастровая ошибка с соседним участком или несколькими участками. Как официальное аттестованное лицо, имеющее соответствующую лицензию на занятие этим видом деятельности, специалист может выдать письменное заключение о наличии ошибки в кадастре смежного объекта недвижимости. Эта бумага будет служить основанием для составления иска и обращения в суд.

Главная задача, которая стоит перед судебным органом в делах об устранении кадастровых ошибок – установление факта присутствия кадастровой ошибки в реестре и определение способа урегулирования конфликта и исправления ошибки.

В качестве доказательной базы судебная практика принимает документы, которые являлись основанием для внесения сведений в кадастровую базу, официальные заключения землеустроителей, проходивших ведение спорных земельных участков, экспертные заключения, если проводились экспертизы, прочие бумаги, которые могут помочь в принятии справедливого решения. Истцу следует иметь в виду, что основное бремя сбора доказательств своей правоты в деле об исправлении кадастровой ошибки лежит именно на нем в соответствии с гражданско-процессуальными нормами. Несмотря на все сложности, которые существуют в рассмотрении подобных споров, стоит отметить, что судебная практика все чаще встает на сторону истца и выносит решение о внесение изменений в кадастровый реестр и устранении существующих ошибок.

По окончании процесса истец получает на руки судебное решение, которое должно быть исполнено. Но существует один нюанс. Орган, который производит записи в кадастровый учет, не может внести изменений в базу данных просто на основании решения суда. Согласно закону о кадастровой деятельности органы, ведущие учет объектов недвижимости, могут вносить изменения в реестр исключительно на основании плана размежевания. Хозяин снежного участка, границы которого должны быть откорректированы, естественно, не заинтересован в реализации судебного решения, к тому же суд не может обязать его исполнять свое решение, если собственник снежного участка не выступал прямым ответчиком.

Собственник участка имеет законное право обратиться в любую компанию, оказывающую услуги по размежеванию с просьбой составить план участка в соответствии с судебным решением. Именно по этой причине на стадии подготовки к судебному разбирательства инженер по землеустройству может составить предложение об устранении ошибок в кадастровом реестре с указанием точных координат соседствующих участков, при которых не происходит их наложение друг на друга. Это же предложение может приниматься во внимание судом, и, как правило, принимается при вынесении решения.

Для того, чтобы у кадастрового органа появилась возможность внести изменения в реестр, будет достаточно одного документа, где указываются координаты участка, который подлежал размежеванию, и исправленные координаты смежных участков.